Осторожно: сделка!
00:37 13.03.2014. http://Рабочая-Балахна.РФ
В 1996 году был принят новый Гражданский кодекс РФ, который отменил обязательность нотариального удостоверения сделок с жилыми помещениями, ввел понятие совершение сделки в простой письменной форме, а далее - регистрация документа в органах технической инвентаризации.
С вступлением в силу закона от 22.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» функции по государственной регистрации были возложены на учреждения юстиции, впоследствии реорганизованные в Росреестр.
Несмотря на то, что закон разрешил ненотариальную форму сделок, «провести» сделку грамотно и обезопасить себя от возможных проблем могут только специально подготовленные люди, знающие юридические тонкости оформления того или иного вида сделок. И, в первую очередь, обеспечить правовую чистоту сделки. Это значит: проверить отсутствие каких-либо препятствий для ее проведения, а в дальнейшем - возможность оспорить законность договора или признать его недействительным.
Препятствий может быть множество, и притом различных. С 1 октября 2013 года любой потенциальный покупатель может получить информацию о переходе прав собственности на объект недвижимости, то есть выяснить историю квартиры или жилого дома. Необходимо убедиться, что объект принадлежит продавцу и не имеет обременений в пользу третьих лиц, то есть жилье не находится в залоге (ипотеке), под арестом или запрещением.
В договоре обязательно должны быть указаны его существенные условия. Одно из них - предмет, собственно говоря, то, что вы покупаете, то есть объект недвижимого имущества, прошедший обязательную государственную регистрацию.
Далее - цена договора. Часто продавцы просят занизить в документах цену относительно реально передаваемой суммы, потому что хотят минимизировать налоговые выплаты. Но покупателям при этом следует помнить, что в случае последующего расторжения договора купли-продажи будет крайне затруднительно доказать, что возврату подлежит именно переданная сумма, а не та, что указана в документах.
Если у покупателя имеются хоть малейшие сомнения относительно чистоты сделки, расчеты следует проводить с помощью банковской ячейки или безналичным путем.
Проверить домовую книгу или получить выписку из домовой книги также необходимо. В ней может содержаться информация о лицах, имеющих право проживания в указанном жилом помещении по закону, а указание таких лиц в договоре является обязательным. С одной стороны, это доказывает чистоту квартиры или жилого дома, с другой - препятствует выселению таких лиц из жилого помещения.
Кроме того, необходимо внимательно отнестись и к техническим документам. В результате самовольных перепланировок площадь жилых помещений может быть увеличена, но в последующем перепланировка не узаконена, и как результат - указание в договоре площади большей, чем в кадастровом паспорте. Кадастровый паспорт подтверждает, что объект недвижимости стоит на кадастровом учете с той площадью, которая указана в паспорте. В случае разночтения в договоре и техническом документе, государственный регистратор примет решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.
К сожалению, способов «обойти» закон неутомимые дельцы придумали много и стараются в этом совершенствоваться. Но, если продавцы и покупатели будут следовать хотя бы этим советам, количество обманутых будет меньше.
Т. САМАРИНА, начальник Балахнинского отдела Управления Росреестра по Нижегородской области, советник государственной гражданской службы 1 класса